Étude de sol G1 : dans quels cas est-elle obligatoire ?

Depuis 2020, une étude de sol est exigée avant certaines ventes de terrain et certains contrats de construction. Mais l’obligation est plus restreinte que ce que l’on lit souvent : elle ne concerne ni tous les terrains, ni tous les projets, ni toutes les zones. Voici comment savoir si vous êtes concerné, et ce que l’étude doit contenir pour être valable.

D’où vient cette obligation

L’obligation a été créée par l’article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, précisée par le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 puis par l’arrêté du 22 juillet 2020. Elle figure aujourd’hui aux articles L.132-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, anciennement L.112-20 et suivants.

L’objectif est unique : limiter les sinistres liés au retrait-gonflement des argiles. Ce phénomène fait gonfler puis se rétracter les sols argileux au rythme des sécheresses et des réhydratations. Les tassements ne sont pas uniformes sous une maison, et les fissures apparaissent. C’est aujourd’hui l’une des premières causes d’indemnisation en catastrophe naturelle en France.

Qui est concerné, et qui ne l’est pas

Les zones d’exposition moyenne ou forte, uniquement

C’est le point le plus souvent mal rapporté. La cartographie réglementaire distingue trois niveaux d’exposition au retrait-gonflement : faible, moyen, fort. Seuls les niveaux moyen et fort déclenchent l’obligation, ce que confirme explicitement l’article 2, II de l’arrêté du 22 juillet 2020.

Un terrain en zone d’exposition faible n’est soumis à aucune obligation d’étude de sol au titre de la loi ELAN. Cela ne veut pas dire qu’une étude est inutile, seulement qu’elle n’est pas imposée.

La carte est consultable gratuitement sur georisques.gouv.fr, à l’adresse ou au numéro de parcelle, sous la mention « retrait-gonflement des argiles ».

À la vente d’un terrain

Si vous vendez un terrain non bâti constructible situé en zone moyenne ou forte, et que les règles d’urbanisme locales permettent d’y construire une maison individuelle, vous devez fournir une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente et au titre de propriété, et le notaire s’assure de sa présence.

À l’inverse, si le document d’urbanisme applicable ne permet pas la réalisation de maisons individuelles sur le secteur, la vente sort du champ de l’obligation.

À la construction

Pour une maison à usage d’habitation, ou mixte, ne comportant pas plus de deux logements, située dans les mêmes zones, l’étude devient une pièce du contrat de construction. Le maître d’ouvrage a deux options : annexer l’étude fournie par le vendeur du terrain si elle existe, ou faire réaliser une étude au moins équivalente.

Les immeubles de logements collectifs sont formellement exclus du dispositif.

Les cas qui restent discutés

Extensions, annexes, travaux sans reprise des fondations ou de la structure : le périmètre exact fait l’objet d’interprétations divergentes entre praticiens. Si votre projet entre dans l’un de ces cas, faites trancher la question par votre notaire ou votre assureur avant d’engager les travaux, pas après.

G1 ES, G1 PGC : deux phases, un seul rapport

La norme NF P94-500 découpe la mission G1 en deux phases, qui figurent généralement dans le même document.

Phase : G1 ES (Étude de Site)
Ce qu’elle apporte : Le contexte géologique et hydrogéologique du terrain, les risques identifiés : argiles, cavités, nappe, pente
Ce qu’elle n’apporte pas : Aucun principe de construction

Phase : G1 PGC (Principes Généraux de Construction)
Ce qu’elle apporte : Les principes de fondation envisageables et les aléas à traiter
Ce qu’elle n’apporte pas : Aucun dimensionnement chiffré des fondations

C’est la limite à connaître : une G1 ne dimensionne pas vos fondations. Elle décrit le terrain et donne des principes. Le dimensionnement relève de la mission G2, réalisée une fois le projet de construction connu (implantation, niveaux, sous-sol éventuel).

En pratique, une G1 de vente suffit à satisfaire l’obligation légale. Elle ne suffit pas à construire sereinement.

Combien de temps une étude G1 reste-t-elle valable

Pour un terrain à bâtir non aménagé, la durée de validité est de 30 ans, à condition qu’aucun remaniement des sols n’ait eu lieu depuis. L’étude suit le terrain et bénéficie aux propriétaires successifs.

Attention à la condition : si le terrain a été terrassé, remblayé, décaissé ou si un réseau a été enterré depuis l’étude, celle-ci ne décrit plus le sol réel. Une étude de 2021 sur une parcelle nivelée en 2024 n’a plus grande valeur, même si la date la rend théoriquement valide.

L’alternative prévue par le décret

Le décret prévoit une possibilité de se dispenser de l’étude en appliquant des dispositions constructives forfaitaires, notamment des fondations d’une profondeur minimale de 1,20 m en zone d’exposition forte et de 0,80 m en zone d’exposition moyenne.

Cette voie existe, mais elle a un coût : en l’absence d’étude, vous surdimensionnez par principe, sans savoir si c’est nécessaire ni si c’est suffisant. Sur un terrain hétérogène, un forfait peut être à la fois plus cher qu’une étude et insuffisant sur une partie de l’emprise.

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Questions fréquentes

L’état des risques du notaire suffit-il ?
Non. L’état des risques et pollutions indique seulement que le terrain se situe en zone exposée. Il ne dit rien de la nature réelle du sol ni de sa portance. Ce sont deux documents distincts, l’un informe, l’autre mesure.

Qui paie l’étude G1 ?
À la vente d’un terrain, le vendeur. Dans le cadre d’un contrat de construction, le maître d’ouvrage, sauf si l’étude du vendeur est reprise.

Puis-je réutiliser l’étude G1 du vendeur pour ma construction ?
Oui, la loi le permet. Mais elle décrit le terrain, pas votre maison. Pour dimensionner des fondations, une G2 adaptée à votre projet reste nécessaire.

Peut-on construire sur un terrain en zone d’exposition forte ?
Oui, dans la très grande majorité des cas. L’argile n’interdit pas de construire, elle impose des dispositions adaptées : fondations plus profondes, gestion des eaux en périphérie, éloignement de la végétation, parfois joints de rupture. L’étude sert à définir lesquelles.